월급쟁이 부동산 투자를 시작할 때 공부보다 중요한 것은 의사결정 능력이라 생각합니다. 수시로 변하는 시장에서 올바른 의사결정을 내릴 수 있는 능력이요. 인터넷 발달로 원하는 정보를 언제 어디서든 손쉽게 얻을 수 있는 세상입니다. 정보가 없어서 문제가 아니라 정보가 너무 많아서 문제입니다.
정보를 달달 외워서 시험을 보는게 아닌 정보를 찾는 방법을 알고 내 상황, 현실에 접목하는 능력이 더 중요합니다. 기존의 단순 암기 위주의 부동산 공부에서 벗어나 여러 가지 정보를 취합하고 활용해 현명하고 올바른 의사결정을 내리는 방법부터 배워야 한다. 현명한 의사 결정을 위해서는 투자 경험 & 통찰력이 필요합니다.
내집마련을 하고 싶은 사람들
시장이 불안정하지만 매수 타이밍인것 같다?
케이스 1)
내 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋습니다. 다만 수도권 가격이 많이 올랐기 때문에 무리한 대출은 안됩니다. 예를들면 대출을 받아 10억짜리 아파트를 산다는 것이 있습니다.
만약 5억을 3%로 빌린다면 이자만 대략 월 125만원 정도 나갑니다. 추후 원금과 같이 상환하면 가계에 큰 부담이 될 수 있습니다. 지금은 맞벌이라 소득이 월 600~800만원 정도지만 아이가 생기거나 외벌이가 될 경우 소득이 절반으로 줄 수 있습니다. 이렇게 소득이 줄면 무리한 대출로 인한 원금과 이자 상환이 발목을 잡을지 모릅니다.
따라서 경기 침체까지 온다면 금리 상승으로 인해 대출을 감당하지 못하고 주택을 헐값에 팔아야 하는 경우도 발생할 수 있습니다. 그러핟고 집을 안 사고 가만히 있는 것도 좋은 방법은 아니에요. 따라서 현 자산과 수입으로 봐서 적정 대출 규모는 3억원 내외입니다. 3억원에 대한 이자는 3%로 빌릴 경우 월 75만원 수준입니다. 즉 3억원 정도 대출을 받아서 8억원 짜리를 매수하면 경기 침체기에도 버틸 수 있을 것입니다.
실거주할 내 집은 경기와 상관없이 무조건 빨리 사는게 좋다고 생각해요. 경제 위기가 오더라도 무주택으로 사는 것보다 훨씬 유리하기 때문입니다. 다만 너무 무리하게 대출을 받아서 집을 살 경우 리스크가 커지기 때문에 3억원 정도의 레버리지를 활용하는 것이 현실적이라고 생각합니다.
케이스2)
갖고있는 현금이 부족할 경우 보금자리론으로 레버리지를 일으킬 수 있습니다. 다만 현재 보고있는 매물이 최근 가격이 급등한 지역이라면 투자로 들어가기에는 추천하지 않습니다.
청약 가점이 어떻게 될지는 모르겠어서 당첨 가능성이 얼마나 될지도 모르겠으나 신혼부부 특별공급도 적극 활용해보는 것도 좋아보입니다. 일시적으로 미분양이 나는 아파트도 종종 있으니 틈틈이 청약을 확인해보시길!
특히 실거주 의무가 없는 경우에는 청약을 넣고 당첨 이후 전월세를 주고 본인도 살기 좋은 곳에 전월세를 사는 것도 추천합니다. 그러고 나서 당첨된 아파트 가격이 오르면 그 아파트를 팔고 그동안 모은 돈으로 본인이 살고 싶은 상급지 아파트를 매수하는 것도 방법입니다.
케이스3)
순자산 1억5000만원을 갖고있습니다. 5억원짜리 주택을 매수할 생각인데, 그러면 3억5000만원을 대출을 받아야 됩니다. 5% 금리를 적용하면 이자만 한달에 145만원입니다. 원금과 함께 갚으면 거의 매달 300만원의 고정지출이 생깁니다. 매달 소득의 60%를 대출을 갚는데 써야 한다는 말입니다. 요즘처럼 고금리 시대에는 영끌은 지양해야 합니다. 그보다는 당분간 전세를 살면서 돈을 모으는 방법이 좀 더 안정적으로 보입니다.
전월세를 살면서 남는 돈으로 소액 투자를 하는 방법도 있습니다. 갭투자나 분양권 투자가 있지요. 실거주할 집과 투자할 집을 분리 후 레버리지를 활용해 비교적 적은 금액으로 투자하는 방법을 고려하는 것도 추천합니다.
투자가치가 있고 저평가 되어 있는 지역을 선별해야 소액 투자로 성과를 거둘 수 있습니다. 당장 실거주보다는 투자 목적으로 실거주할 집과 투자할 집을 별개로 고려하기 바랍니다.