침체된 부동산 시장, 늘어나는 부동산 영탈족. 내년엔 정책으로 살릴 수 있을까

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전국적으로 부동산 거래가 얼어있는 2022의 12월입니다. 저도 요새 세입자 찾는데에 신경을 많이 쓰고 있는데요. 월세 수요는 늘어나고있는데 전세 거래는 없다는 소장님들의 공통된 의견이 있었습니다.

 

1) 대한민국 부동산의 위기 히스토리

코로나발 자산 특히 부동산 버블은 어마어마했습니다. 요즘엔 영탈족이라는 말이 나오더라구요. 대출받았다가 영혼까지 탈탈 털렸다는 뜻으로 사용하고있는듯합니다. 정확한 뜻 있으면 댓글로 알려주세요:)

한국의 통화 정책은 과거로부터 부동산과 동고동락을 해왔습니다. 2005 ~ 2007년에는 인플레와 부동산 버블 통제를 위해 금리인상을 단행했습니다. 그리고 약 10년 뒤인 2014 ~ 2015년에는 부동산 침체를 부양하기 위해 금리를 내렸습니다. 2023과 비슷해보이는 과거는 2009년으로 보입니다. 2007년, 집값 고점을 기준으로 무주택자들의 구매가 늘었으나 그 이후 상승세가 둔화되었습니다. 게다가 고금리로 가계 부채의 고통이 커졌죠. 거기에 2008년 글로벌 금융위기까지 더해져 이명박 정부 때 부동산 규제를 완화하면서 주택 시장, 가계 경제의 붕괴를 막을 수 있었습니다. 

갑자기 든 생각인데 매번 보수가 정권을 잡을때마다 이런 위기가 찾아오네요. 신기합니다.

 

 2) 내년의 위험 요소들

과거를 보고 알 수 있는 점은 이제 곧 금리를 인하할 것이라는 건데요. 금리 인하라는 긍정적인 요소만 나오면 다행이겠지만 세상사 요지경, 긍정적인 요소만 있지는 않아보입니다. 해결이 필요한 이슈들을 몇개 뽑아보겠습니다.

 

1. 변동금리 대출 비중

한국은 비교적 다른 나라에 비해 변동금리 대출의 비중이 많은 편입니다. 그래서 한국의 통화정책의 내수, 자산시장 반응속도가 빠르면서도 그 변동 폭이 큰 이유죠.

 

2. 전세보증금 문제

전세의 성격은 채권과 같습니다. 채권 원금이 보증금이라면 이자는 입주 서비스라 할 수 있습니다. 금리가 상승하면 월세 수요가 늘어나고 월세 선호현상이 가속화되어 전세를 찾는 수요가 줄어들게 됩니다. 그러다보니 집주인들은 어쩔 수 없이 전세가를 낮추게 됩니다. 여기서 발생할 수 있는 문제는 '역전세' 겠죠. 역전세난과 전세가 하락이 집주인들을 힘들게합니다. 문재인 정부 시절 2020년에 임대차 3법이 통과되었죠. 이제 전세 계약을 갱신할지 결정하는 임대차 3법 전세 세입자 1기들이 나오는 마지막 달 입니다. 2년 전과 지금 전세가가 많이 차이나지 않는다면 집주인 - 세입자 모두 다행이겠지만 그 갭이 크다면 둘 다 마음이 편하지는 않을 겁니다. 

 

3. 금융기관의 주담대 일부 회수

2011 ~ 2015년도의 집값 하락기에는 금융기관에서 주담대의 일부를 회수한 적도 있었습니다. 모든 사람이 경험한 것은 아니지만 대출 원금의 일부여도 인당 수천만원~수억원의 규모이기 때문에 가계 상황에 큰 타격을 줄 수도 있습니다.

 

4. 입주 포기

올해 초 까지만해도 천안에 상당히 많은 분양 소식을 들었습니다. 많은 사람들이 몰려갔고 분양권을 매수했죠. 그러나 경기, 시장이 급격히 안좋아지면서 마피로 매도하는 물량, 계약을 포기하겠다는 물량이 늘어나고있습니다. 사실 단순한 가격 하락보다도 중도금 대출이 나오지 않아서 혹은 새집으로 이사가려고 했으나 현재 살고있는 집이 거래되지 않아 거래를 포기한 경우도 왕왕 있는 것으로 보입니다. 분양사는 어떻게든 재고 물량을 털어내야되는데 털기위해 할인분양을 할지도 모르겠습니다. 

 

 3) 모두 현실화 될 가능성은?

사실 위의 4가지 모두가 현실에서 이루어질 가능성은 낮아보입니다. 부동산 시장에 관련된 회사, 업종이 매우 많거든요. 그리고 부동산에서 거둬들이는 세금만해도 예산의 20~30%를 차지하기에 정부에서는 가만히 냅두진 않으리라 생각합니다. 부동산 시장을 살리기 위한 제일 빠른 특효약은 금리인하인데요. 우리 모두 알고는 있으나 대외 의존도가 높은 한국이라 언제쯤 금리인하를 실행할지가 의문입니다.

2024년도에는 한국 국회의원 선거, 미국 대통령 선거가 있습니다. 시간 참 빠르네요. 2024에는 누가 수장이 되느냐가 중요하기에 최소한 2023 3분기 전에는 경제를 회복시키기위한 정책을 한국, 미국 모두 펼치지 않을까 조심스럽게 생각해봅니다. 이에대한 대응책도 여러분의 포트폴리오에 맞게 대비해두시는 것도 중요하리라 생각합니다. 시장에서 살아남아야 하니까요!

 

읽어주셔서 감사합니다!